Fikk oppfylt hyttedrømmen

OM BAKKEN BYGG OPPFYLTE DRØMMEN:

– Vi er så fornøyde med hytta vår!

Jan Peder Østlie og Margit Sletten var ikke i tvil om at en lokal leverandør skulle stå for hyttebyggingen. Valget falt på OM Bakken Bygg – og de er meget fornøyd med både utførelse, samarbeid og selve hytta!

Ekteparet Jan Peder Østlie og Margit Sletten begynte planleggingen av hytta rundt juletider i 2021. Litt over ett år senere fikk de overlevert nøkkelen. Drømmehytta var klar til bruk!

– Vi var bestemte på at vi skulle bruke en lokal leverandør, samt en leverandør vi kjente til. Det er jo greit å inngå et samarbeid med noen man har kjennskap til, forteller Jan Peder.

Valget falt på OM Bakken Bygg AS, en entreprenørbedrift som er kjent for å levere solide produkter, enten det gjelder hytter eller boliger.

Firmaet har hovedkontor på Vinstra i Gudbrandsdalen, midt mellom Dovre og Lillehammer. De har egne snekkere, murere, flisleggere og blikkenslagere.

De er også medlem av Byggmann, som i dag er en av Norges største boligkjeder av frittstående byggefirmaer.

Det veletablerte firmaet har rykte på seg for å bygge på tradisjonelt vis, som sikrer godt håndverk.

Mottoet er «kvalitet i alle ledd». Jan Peder og Margit kan skrive under på at dette stemmer så absolutt.

Slik vi ville ha den

– Vi ville sette vårt eget preg på hytta, spesielt med tanke på at vi ønsket en hytte som kan brukes som helårsbolig, smiler Margit.

Utkastet på hytta ble tegnet av Odd Magne Sletten i OM Bakken Bygg, som også var prosjektleder.

– Vi kjøpte tomta i mars 2021. Omtrent på samme tid satte vi i gang med å tegne hytta. Samarbeidet med Odd Magne gikk veldig bra. Han lyttet til våre ønsker og vi fikk det akkurat som vi ville, forklarer Jan Peder.

Resultatet ble en 120 kvadratmeter stor hytte og en garasje på 30 kvadratmeter. Den har meget god standard og ventilasjon, som er et krav for helårsboliger.

Det gikk nokså nøyaktig ett år fra første utkast til hytta stod ferdig. Påsken 2022 kunne Jan Peder og Margit nyte ferien på den nye hytta.

Hytte fra A til Å

Som totalentreprenør stod OM Bakken Bygg for hele jobben. De sørget for koordinering av alle håndverkere samt selve utførelsen av byggingen.

Jan Peder forteller at firmaet var flinke til å holde dem oppdaterte under hele prosessen.

– De kom også med forslag på løsninger og gjerne med flere alternativer slik at vi kunne bestemme hva som passet best for oss.

Ekteparet bor til daglig i Asker og understreker at den gode kommunikasjonen og oppfølgingen var viktig for dem.

– Siden vi bor såpass langt unna var det viktig for oss at vi kunne stole på at ting ble gjort, understreker Margit.

Gøy, men slitsomt

Alt i hytta er nøye gjennomtenkt og valgt med omhu av Jan Peder og Margit.

De nye hytteeierne er heller ikke redd for å innrømme at det ikke er bare bare å planlegge en hytte.

Det er mange beslutninger som skal tas, både før og etter. Ekteparet har selv valgt ut alt av plater, fliser, interiør, baderom, naturstein, peis, kjøkkeninnredning og farger.

– I en periode var vi ganske slitne, for det var mange beslutninger og en rekke situasjoner som oppstod, smiler Margit.

Duoen anbefaler å planlegge nøye og foreta gjennomtenkte beslutninger når man skal i gang med å oppfylle hyttedrømmen.

Ti tomler opp

Jan Peder og Margit kan ikke få rost OM Bakken Bygg og Odd Magne Sletten nok.

– Vi er kjempefornøyd med alt, fra første kontakt til overlevering. De er dyktige folk som er lette å samarbeide med. Det er jo ikke en selvfølge i dag, fastslår Jan Peder.

Begge understreker at de har blitt godt fulgt opp gjennom hele prosessen.

Margit forteller at de ansatte er lette å få tak i, flinke til å gi informasjon og følge opp når det var noe de lurte på eller trengte.

– Også i etterkant av overtagelsen har de vært greie og enkle å få tak i. Ofte kan det by på utfordringer å få hjelp når jobben er gjort. Slik er det ikke med OM Bakken Bygg, avslutter en fornøyd Jan Peder.

Les mer om hytter her:

 Foto: Andreas Nilsson
Denne saken var opprinnelig publisert som annonsørinnhold i BA 2023, Amedia

BTA (Bruttoareal)

Kort definisjon: BTA er summen av alle gulvflater innenfor ytterveggenes utside – veggtykkelser, søyler, trapper og fellesarealer inkludert.
 

Hva må regnes med?

  • Hele etasjeplan måles til yttersiden av yttervegg/kledning eller rekkverk. (§ 1-3. Definisjoner – Direktoratet for byggkvalitet)
  • Alle plan telles – også loft, takterrasser, balkonger, svalganger, tekniske plan og deler under terreng.
  • Åpne arealer (carporter, overbygde terrasser) tas bare med hvis de er helt omsluttet av bygningsdeler; ellers bruker du BYA/BRA-reglene.

 

Hvorfor er BTA viktig?

  1. Kostnads­kalkyler: Entreprenører bruker pris pr. m²-BTA som budsjettgrunnlag.
  2. Tekniske krav: TEK17 stiller differensierte brann- og ventilasjonskrav etter bygningens BTA.
  3. Eiendoms­verdi & forsikring: Takstmenn oppgir BTA for å vise total bygningsmasse.
  4. Myndighets­rapportering: Kommunale register (GAB/ Matrikkelen) registrerer bruttoareal for statistikk og gebyrer.

 

Slik beregner du BTA

Mål alltid pr. etasje og summer til slutt.

Trinn Hva gjør du?
1 Tegn utside yttervegg for hver etasje i plan.
2 Mål arealet (m²) innenfor denne linjen – inkludér vegger, trapperom, sjakter.
3 Legg til overbygde utearealer som er helt omsluttet (f.eks. innglasset veranda).
4 Gjenta for alle plan (kjeller, loft, teknisk rom).
5 Summer – tallet er bygningens m²-BTA.

Eksempel:

  • Kjeller = 120 m²
    1. etg. = 140 m²
  • Loft = 100 m²
    Totalt BTA = 360 m²

 

BTA vs. BRA vs. BYA

BTA BRA BYA
Målelinje Ytterside yttervegg Innside yttervegg Bygningens fotavtrykk + overbygg
Veggtykkelser Medregnes Fratrekkes
Bruks­verdi Total bygningsmasse Brukbart innvendig areal Tomteutnytting
Vanlig bruk Kostnad, brann, skatt Salg, søknad, lån Regulering, nabodialog

 

Smarte grep for optimal BTA

  • Integrer garasje eller bod i hovedvolumet – gir høyere BRA/BTA-ratio.
  • Velg bæresystem med slanke vegger (lettklinker, stål, massivtre) der reguleringen har BTA-tak.
  • Husk at store balkonger øker BTA; vurder delvis åpen eller demonterbar konstruksjon hvis brann- eller arealgrenser er stramme.

BTA gir myndigheter, takstmenn og utbyggere et felles tall for bygningens totale størrelse. Korrekt beregnet BTA sikrer riktige kostnader, riktige krav og færre overraskelser i byggesaken.

Bygg mer – men smart

Byggmanns arkitekter hjelper deg å få mest mulig bolig per m²-BTA uten å sprenge regulerings­rammene.

Bestill gratis huskatalog – så viser din nærmeste forhandler hvilke modeller som passer tomten din. Din boligdrøm starter nå!

BRA (Bruksareal)

Kort forklart: BRA viser hvor stort innvendig areal du faktisk kan bruke i en bygning. Målet gjøres etter Norsk Standard NS 3940 og TEK17 § 5-4, og tallene er helt sentrale i både byggesøknad, eiendoms­verdi og markedsføring. (§ 5-4. Bruksareal (BRA) – Direktoratet for byggkvalitet).

 

Hva er BRA?

  • Måles innenfor innside av ytterveggene og inkluderer alle innvendige vegger, sjakter og trapper.
  • Består av
    • BRA-i: internt bruksareal (inne i hovedvolumet)
    • BRA-e: eksternt bruksareal, f.eks. frittstående bod med egen inngang
    • BRA-b: innglasset balkong / vinterhage
      Samlet vises som m²-BRA i søknader og prospekter.

 

Hvorfor er BRA viktig?

  1. Kommunale grenser – regulerings­planer kan angi maks m²-BRA for tomten.
  2. Boligverdi – eiendoms­meglere og banker legger BRA til grunn for prissetting og lån.
  3. Budsjett & logistikk – presist BRA gir riktige mengder for varme­beregning, materialer osv.
  4. Sammenlignbarhet – samme regelverk for alle gjør det lett å sammenligne boliger på Finn.no.

 

Slik beregner du BRA

  1. Mål på gulv inne fra yttervegg til yttervegg for hver etasje.
  2. Høydekrav: Areal er måleverdig når fri takhøyde er ≥ 1,9 m i minst 0,6 m bredde. Under skråtak tas med 0,6 m utenfor høyde­linjen 1,9 m. (§ 5-4. Bruksareal (BRA) – Direktoratet for byggkvalitet)
  3. Ta med trapper, sjakter og tekniske rom – selv uten gulv.
  4. Legg til BRA-e og BRA-b om de hører til boenheten.
  5. Summer til totalt m²-BRA (avrundes til hele m² i søknaden).

Eksempel: Et plan på 120 m² og loft med 80 m² måle­verdig gir 200 m² BRA-i. En frittstående sportsbod på 10 m² med egen dør blir BRA-e. Totalt: 210 m²-BRA.
 

BRA vs. BYA vs. P-rom

Begrep Måles fra Takhøydekrav Bruksområde
BRA Innside yttervegger ≥ 1,9 m (0,6 m sone) Søknad, verdi, arealutnytting
BYA Ytterside yttervegger + overbygg Ingen Maks fotavtrykk på tomt
P-rom BRA minus boder/tekniske rom ≥ 1,9 m (0,6 m sone) Markedsføring til boligkjøpere

 

Tips for optimal utnyttelse av BRA

  • Åpne planløsninger gir mer brukbar plass uten å øke BRA.
  • Innred loft med tilstrekkelig kne­vegghøyde – små endringer kan gjøre arealet måleverdig.
  • Flytt boder ut (BRA-e) dersom BYA-rammen er streng, men du trenger lagringsplass.
  • Vurder hems: Hems med takhøyde < 1,9 m regnes ikke som BRA – gunstig for lek & oppbevaring.

BRA er nøkkeltallet som viser hvor mye bolig du virkelig får. Med riktig målemetode unngår du problemer med kommune, bank og fremtidige kjøpere – og sikrer at prosjektet holder både budsjett og verdipotensial.
 

Få mest mulig bolig på hvert m²-BRA

Byggmanns husmodeller er designet for smart arealutnytting innenfor strenge regulerings­rammer.

Bestill gratis huskatalog nå, så viser nærmeste forhandler deg hvordan du kan få maksimal boverdi på din tomt!

BYA (Bebygd areal)

Kort forklart: BYA viser hvor stor del av tomten som faktisk dekkes av bygninger og andre faste konstruksjoner. Tallet er nøkkelen når kommunen beregner «grad av utnytting» i byggesaker.

 

Hva er BYA?

BYA (bebygd areal) er summen av alle flater på bakken som opptas av

  • bygningers grunnmur / yttervegger
  • takkonstruksjoner som stikker mer enn 0,3 m ut og står høyere enn 0,5 m over terreng
  • åpne konstruksjoner som carporter, overbygde terrasser, boder og lignende

Små, frittstående konstruksjoner under 15 m² eller mindre enn 0,5 m høye regnes normalt ikke med. Definisjonen følger TEK17 § 5-2 og standard NS 3940.

 

Hvorfor er BYA viktig?

  1. Plan- og bygningsloven setter grenser for BYA i reguleringsplaner – overskridelser krever dispensasjon.
  2. Nabo­forhold: Lav BYA gir bedre lysforhold, grøntarealer og avstand til nabogrensen.
  3. Økonomi: Stram BYA-ramme presser frem smartere planløsninger og reduserer sprengnings-/grunnarbeid.
  4. Salgsverdi: Korrekt utnyttelse dokumentert i byggesøknaden gir trygghet for fremtidige kjøpere.

 

Slik beregner du BYA

  1. Mål ytterkantene av alle bygninger på planlagt terrengsnitt.
  2. Legg til arealet av overbygde uteplasser, carporter, boder ≥15 m².
  3. Summer alt – tall i .
  4. Regn prosent – her er formell:

BYA formell

Typiske grenseverdier

Tomtestørrelse Enebolig (reguleringsplan) Småhusfelt Fortetting / rekkehus
≥ 700 m² 22 – 30 % 30 – 35 %
400 – 700 m² 30 – 35 % 35 – 40 % 40 – 45 %
< 400 m² 40 – 45 % 45 – 55 %

NB: Tallene varierer fra kommune til kommune – sjekk alltid gjeldende reguleringsplan.

Tips for å optimere BYA

  • Bruk 2 etg. eller sokkel i stedet for stort fotavtrykk.
  • Integrer garasje i huset (mindre BYA enn separat bygg).
  • Velg smarte overbygg: Markiser eller pergola < 0,5 m over terreng kan holdes utenfor BYA.
  • Tidlig dialog med kommunen om dispensasjon hvis prosjektet ligger tett opp mot grensen.

BYA er mer enn et tall – det avgjør om prosjektet får grønt lys og hvor fleksibel tomten din kan utnyttes. Nøyaktige beregninger og tidlig planlegging sparer både penger og tid i byggesøknaden.

Gjør drømmehuset mulig med riktig BYA-strategi

En optimal BYA begynner med en smart plantegning. Bestill Byggmanns gratis huskatalog i dag, så viser nærmeste forhandler deg husmodeller som gir maksimal boverdi innenfor reguleringskravene. Din boligdrøm starter her!