Kort forklart: BYA viser hvor stor del av tomten som faktisk dekkes av bygninger og andre faste konstruksjoner. Tallet er nøkkelen når kommunen beregner «grad av utnytting» i byggesaker.
Hva er BYA?
BYA (bebygd areal) er summen av alle flater på bakken som opptas av
- bygningers grunnmur / yttervegger
- takkonstruksjoner som stikker mer enn 0,3 m ut og står høyere enn 0,5 m over terreng
- åpne konstruksjoner som carporter, overbygde terrasser, boder og lignende
Små, frittstående konstruksjoner under 15 m² eller mindre enn 0,5 m høye regnes normalt ikke med. Definisjonen følger TEK17 § 5-2 og standard NS 3940.
Hvorfor er BYA viktig?
- Plan- og bygningsloven setter grenser for BYA i reguleringsplaner – overskridelser krever dispensasjon.
- Naboforhold: Lav BYA gir bedre lysforhold, grøntarealer og avstand til nabogrensen.
- Økonomi: Stram BYA-ramme presser frem smartere planløsninger og reduserer sprengnings-/grunnarbeid.
- Salgsverdi: Korrekt utnyttelse dokumentert i byggesøknaden gir trygghet for fremtidige kjøpere.
Slik beregner du BYA
- Mål ytterkantene av alle bygninger på planlagt terrengsnitt.
- Legg til arealet av overbygde uteplasser, carporter, boder ≥15 m².
- Summer alt – tall i m².
- Regn prosent – her er formell:
Typiske grenseverdier
| Tomtestørrelse | Enebolig (reguleringsplan) | Småhusfelt | Fortetting / rekkehus |
|---|---|---|---|
| ≥ 700 m² | 22 – 30 % | 30 – 35 % | – |
| 400 – 700 m² | 30 – 35 % | 35 – 40 % | 40 – 45 % |
| < 400 m² | – | 40 – 45 % | 45 – 55 % |
NB: Tallene varierer fra kommune til kommune – sjekk alltid gjeldende reguleringsplan.
Tips for å optimere BYA
- Bruk 2 etg. eller sokkel i stedet for stort fotavtrykk.
- Integrer garasje i huset (mindre BYA enn separat bygg).
- Velg smarte overbygg: Markiser eller pergola < 0,5 m over terreng kan holdes utenfor BYA.
- Tidlig dialog med kommunen om dispensasjon hvis prosjektet ligger tett opp mot grensen.
BYA er mer enn et tall – det avgjør om prosjektet får grønt lys og hvor fleksibel tomten din kan utnyttes. Nøyaktige beregninger og tidlig planlegging sparer både penger og tid i byggesøknaden.
Gjør drømmehuset mulig med riktig BYA-strategi
En optimal BYA begynner med en smart plantegning. Bestill Byggmanns gratis huskatalog i dag, så viser nærmeste forhandler deg husmodeller som gir maksimal boverdi innenfor reguleringskravene. Din boligdrøm starter her!